Amsterdam– Huiseigenaren tot 50 jaar gaan er jaarlijks gemiddeld ruim 2000 tot 3000 euro op achteruit bij een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek.
Zelfs als de politiek de bespaarde miljarden ’teruggeeft’, resteert nog steeds een flinke strop. De Hypotheekshop adviseert starters om daar nu al rekening mee te houden. Deze week schaarde het CDA zich bij de linkse partijen die de renteaftrek voor huiseigenaren willen schrappen. Daarmee komt een afschaffing dichterbij. De aftrek minus het eigenwoningforfait dat huiseigenaren betalen, kost de Staat nu ruim 8 miljard per jaar. Het CDA zegt dat het met de bespaarde miljarden de belasting voor iedereen wil verlagen, GL/PvdA wil het in woningbouw steken. Miljoenen huiseigenaren en koopstarters de klos bij afschaffing hypotheekrenteaftrek: ’Werkt averechts’
Vooral mensen die net hebben gekocht zijn de dupe, blijkt uit berekeningen van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Deze starters gaan er jaarlijks gemiddeld netto 3178 euro op achteruit. Een huiseigenaar van 40 jaar moet netto 2347 euro extra ophoesten, iemand van 50 jaar 2074 euro. Bij 70-jarigen is het nog ’maar’ gemiddeld 982 euro. De verschillen komen doordat ouderen lagere hypotheekschulden hebben.
Zouden de bespaarde miljarden terugvloeien via een lagere inkomstenbelasting voor iedereen, dan mogen belastingbetalers volgens het EIB gemiddeld 1537 euro bijschrijven. Voor de jongste huizenkopers resteert dan nog een strop van 1641 euro, even afgezien van de vraag of politici werkelijk cadeautjes gaan uitdelen in tijden van bewapening en verduurzaming. Daarvoor zijn jaarlijks vele miljarden extra belastinginkomsten nodig.
Een einde aan de aftrek zou de huizenmarkt moeten afkoelen en de hypotheekberg moeten reduceren. EIB-directeur Taco van Hoek vermoedt ook andere motieven. „Dat het zeker niet alleen om huizenprijzen gaat, blijkt uit de ontwikkeling van de Nederlandse hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product. Deze is gedaald van 100 procent in 2014 naar ruim 70 procent nu. De eerdere ingrepen in de hypotheekaftrek en de vergrijzing verklaren dat resultaat.”
’Koper hoeft niet stil te zitten’
Volgens De Hypotheekshop moeten starters nu al rekening houden met een mogelijke afschaffing. De adviesketen vindt het echter niet nodig om aankoopbeslissingen nu al in de ijskast te zetten, zegt woordvoerder Martin Hagedoorn van de keten. „Kopers hoeven volgens ons niet stil te zitten vanwege de discussie over de hypotheekrenteaftrek. Woningnood weegt zwaarder dan fiscale onzekerheid. Wel adviseren wij te rekenen alsof er geen aftrek meer bestaat en de teruggave jaarlijks te laten uitkeren, om verrassingen te voorkomen.”
De NHG, die hypotheken tot 477.000 euro garandeert, is vanouds voorstander van een afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Dat kan volgens de organisatie zelfs zonder dat de leennormen voor kopers strenger moeten. „Als de afbouw geleidelijk verloopt, in circa twintig jaar, en compensatie zal plaatsvinden zoals ook politieke partijen voor ogen hebben”, zegt woordvoerder Tamara Evers.
NHG geeft als rekenvoorbeeld een hypotheek van 400.000 euro met 4 procent rente. „Met hypotheekrenteaftrek ontvang je daar nu circa 400 euro per maand van terug. Wordt de aftrek in twintig jaar uitgefaseerd, dan stijgen de maandlasten met zo’n 20 euro. Bovendien neemt de renteaftrek door aflossingen ieder jaar af”, stelt Evers.Uitslag Stelling: ’Renteaftrek nu behouden’
Maar tegelijk komt de woningwaarde onder druk. De stijging wordt afgeremd en zelfs een daling is mogelijk. „Als je de hypotheekrenteaftrek afbouwt, verminder je de financieringsruimte van mensen. Dat is één onderdeel van de puzzel”, zegt Tjarko Denekamp, expert vermogensplanning bij ABN Amro MeesPierson.
Nieuwbouw wordt geraakt
Het andere onderdeel van de puzzel is volgens Denekamp dat de nieuwbouw wordt geraakt. „Het kost een bepaald bedrag om een woning te bouwen, het wordt niet goedkoper bij afschaffing van de aftrek. Dan zou je hetzelfde probleem krijgen als nu op de huurmarkt speelt: een verlaging van het aanbod. Misschien kan je beter eerst daar aan werken, voordat je een maatregel neemt die dat gaat onderdrukken.”
Denekamp verwacht dat de afschaffing wel kan zonder dat grote groepen mensen in diepe problemen komen. „Als je het op lange termijn doet en de inkomens jaarlijks een stapje vooruit zetten, zie ik niet direct betalingsproblemen ontstaan. Maar de groep die nu voordeel heeft van de aftrek, gaat er wel relatief op achteruit vergeleken met de rest.”
Onderzoek ontbreekt naar het effect van de afschaffing op de woningprijzen. De Nederlandsche Bank schreef twee jaar geleden wel over het effect op de huizenprijzen van een rentestijging, wat de afschaffing feitelijk is. Een rentestijging van een procent resulteert volgens eerdere onderzoeken in een huizenprijsdaling van ruim 5 tot bijna 9 procent. Amerikaans onderzoek uit 2018 wees uit dat 60 procent van de bevolking erop vooruit gaat, terwijl vooral huiseigenaren met hoge hypotheken en hoge inkomens worden geraakt.”Martin Visser: als starter renteaftrek misloopt, kan hij alsnog geen huis kopen
Zelfs Vereniging Eigen Huis heeft jaren geleden wel eens meegewerkt aan plannen voor de hervorming van de woningmarkt. Daarbij zouden naast de aftrek ook de huurtoeslag (dit jaar bijna 6 miljard euro uit de staatskas, volgend jaar 7,5 miljard) worden afgebouwd. Die opbrengsten zouden dan wel allemaal in een verlaging van de inkomstenbelasting gestoken moeten worden.
’Niet zomaar weggooien’
„De renteaftrek is een belangrijke factor voor mensen, die moet je niet zomaar weggooien. Het levert ook geen bijdrage aan de oplossing van het probleem dat mensen geen huis kunnen krijgen. Daar moet de focus op zijn”, zegt woordvoerder Nico Stolwijk van de belangenorganisatie. Hij vindt het ook zuur voor kopers. „Dan heb je eindelijk een huis bemachtigd en dan gaat de overheid je rentekosten verhogen. De maatregel doet ook niets voor mensen die nog een huis moeten kopen.”
Hypotheekadviseurs krijgen dezer dagen veel bezorgde klanten aan de lijn met vragen over mogelijke gevolgen van de afschaffing, vertelt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. „Mensen vragen vooral wat dit betekent voor hun maandlasten. De echte zorg van klanten is niet de hoogte van hun lasten, maar de voorspelbaarheid: spelregels veranderen te vaak.”
Voor starters meeste gevolgen
Voor starters voorziet Hagedoorn wel fikse gevolgen: „Starters voelen het meest de gevolgen: zij betalen de eerste jaren vooral rente en zien hun lasten sneller stijgen, zeker met de huidige rente van 3,5 tot 4 procent. Voor bestaande huiseigenaren met lage, lang vastgezette rentes is de impact klein. In de praktijk verwachten we beperkte effecten door woningtekorten en steun van ouders. Alleen een geleidelijke afbouw vanaf 2031, uitgesmeerd over 20 jaar, houdt de impact behapbaar en voorkomt dat de doorstroming van woningeigenaren met lage rentes verder stokt.”
